28-гадовая беларуска купляе ўжо пятую кватэру для здачы ў арэнду — прычым у розных гарадах і краінах
Першую сваю кватэру Вольга Баборык набыла ў 21 год у Мінску. Цяпер яна набывае нерухомасць за мяжой і пры гэтым жыве ў здымнай кватэры. Пра сваю стратэгію інвеставання дзяўчына расказала польскаму выданню Forbes. «Мне вельмі падабаецца праграмаваць, але я не хачу працаваць да пенсіі».
Вольга Баборык — праграмістка. Паводле яе профілю ў Linkedin, у 2018 годзе яна скончыла БДУІР, пазней атрымала ступень MBA у Польска-японскай акадэміі камп’ютарных тэхналогій у Варшаве.
Як расказвае дзяўчына, яна ніколі не баялася, што не зможа знайсці працу, бо атрымала прэстыжную ІТ-спецыяльнасць і абрала кірунак Microsoft Dynamics AX&365. Пачынала як праграмістка, а цяпер працуе тэхнічным архітэктарам. Такіх спецыялістаў, па яе словах, няшмат, таму ў гэтай прафесіі можна добра зарабляць.
«Я пачала працаваць на трэцім курсе вучобы, яшчэ ў Мінску. Хутка пачала атрымліваць паведамленні ў LinkedIn ад рэкруцёраў, у тым ліку з Польшчы, нават з прапановамі пераезду.
Пэўны час я адмаўлялася, але ўрэшце вырашыла, што ўжо надышоў час перабірацца. Праз тыдзень у мяне былі прызначаныя два сумоўі — і ў абодвух месцах я атрымала прапанову працы. Я таксама магла застацца ў сваёй папярэдняй кампаніі і працаваць дыстанцыйна, але хацела інтэгравацца з палякамі, працуючы разам з імі штодня ў офісе. Таму сабрала рэчы — і вось ужо пяты год я тут», — расказвае Forbes Вольга.
Першая нерухомасць
Як згадвае Вольга, сваю першую кватэру яна набыла ў 21 год. Гэта была студыя плошчай 31 квадратны метр у Мінску. Па яе словах, забудоўшчык прапанаваў выдатную растэрміноўку: першапачатковы ўзнос 40%, а астатняе — часткамі падчас будаўніцтва. Кватэра каштавала 46 000 долараў, а з аздабленнем — каля 60 000 долараў.
Вольга ўзгадвае, што калі пачынала працаваць у Мінску, то зарабляла 1000 даляраў, з якіх 600 ішло на выплату па першай кватэры. Рашэнне набыць кватэру далося нялёгка, але яна верыла, што з часам заробак будзе расці, з’явіцца пасіўны прыбытак, і таму ўзяла на сябе фінансавыя абавязкі.
Але, як кажа дзяўчына, пажыць у сваёй кватэры ў яе не атрымалася. Калі тая была гатовая, Вольга ўжо пераехала ў Польшчу. Кватэру, рынкавы кошт якой цяпер складае прыкладна $85 тысяч, яна здае прыкладна за $440 на месяц.
Другую кватэру-студыю, па словах дзяўчыны, яна набыла ў Грузіі. Чаму менавіта ў гэтай краіне, Вольга тлумачыць наступным чынам:
«У мяне ёсць сябар, які таксама цікавіцца нерухомасцю, і ў яго ёсць звычка праглядаць любыя цікавыя аб'екты паблізу, калі бачыць нешта, што яму падабаецца. Ён паехаў у Грузію на вяселле, пасябраваў з мясцовым агентам па нерухомасці і купіў. Калі я даведалася пра гэта — а я сама некалькі разоў была ў Грузіі і мне там вельмі спадабалася, — таксама пачала шукаць».
Вольга расказвае, што кватэру, якая знаходзіцца на 14-м паверсе дома ў Батумі, яна набыла дыстанцыйна на раннім этапе будаўніцтва, якраз тады, калі пачаўся продаж. Першапачаткова яна ўнесла 10% ад кошту. Астатнюю суму выплачвала штомесячнымі плацяжамі без працэнтаў да завяршэння будаўніцтва. Усяго за 36 квадратаў яна аддала $50 тысяч. Па яе словах, з моманту пакупкі цэны як у гэтым комплексе, так і ў Батумі ў цэлым выраслі прыкладна на 20%.
Вольга дадае, што выхад на грузінскі рынак буйнога забудоўшчыка Emaar Properties з Аб’яднаных Арабскіх Эміратаў выклікаў ажыятаж і значны рост цэн.
Як набывала кватэру ў Грузіі
Па словах Вольгі, працэс куплі кватэры быў досыць просты і зразумелы. Спачатку яна абрала забудоўшчыка і канкрэтную кватэру, пасля чаго напісала ў аддзел продажаў. Вольга ўзгадвае, што з ёй хутка звязаўся агент, і яны спакойна абмеркавалі ўсе дэталі.
Супрацоўнік выпадкова аказаўся рускамоўным, але, як адзначае інвестарка, без праблем можна весці камунікацыю і на іншых мовах. Яна падкрэслівае, што ніхто не падганяе і ёсць час усё ўважліва абдумаць.
Далей, паводле слоў Вольгі, адбываецца браніраванне кватэры. У розных забудоўшчыкаў яно можа быць бясплатным або платным. У яе выпадку неабходна было ўнесці $1000, і гэтая сума залічылася ў кошт пакупкі. Калі ж дагавор скасоўваецца, браніраванне анулюецца.
Вольга таксама распавядае, што атрымала дагавор на рускай і грузінскай мовах, але пры жаданні яго можна атрымаць і па-польску, і па-англійску. Яна прачытала дакумент, раздрукавала, падпісала, адсканавала і адправіла назад.
Потым дамову падпісаў забудоўшчык і пераслаў ёй копію. Цяпер, па яе словах, дзяўчына проста плаціць згодна з графікам пагашэння. Вольга адзначае, што пасля завяршэння будаўніцтва на 50% можна зарэгістраваць права ўласнасці ў спецыяльным дзяржаўным рэестры. Яна пакуль гэтага не зрабіла, але плануе да канца года.
Што да рамонту, Вольга кажа, што хоча замовіць пакет аздаблення ад забудоўшчыка, які каштуе каля 500 долараў за квадратны метр, каб не займацца гэтым самастойна. Яна тлумачыць, што ў дамове ёсць правіла: рамонт павінен быць завершаны не пазней чым праз тры месяцы пасля здачы дома. Гэта патрабаванне, па словах Вольгі, не распаўсюджваецца на ўсе аб’екты ў Грузіі, усё залежыць ад забудоўшчыка і меркаванага выкарыстання будынка.
Інвестыцыйная стратэгія
Вольга тлумачыць, што звычайна купляе жыллё на стадыі катлавана. Гэта дазваляе павялічваць кошт інвестыцыі яшчэ падчас будаўніцтва, калі праект пакуль не аплачаны цалкам. Яна стараецца выбіраць прапановы забудоўшчыкаў з растэрміноўкай пад 0%, бо ранні ўваход у праект дае больш часу, каб камфортна размеркаваць плацяжы і пагасіць іх.
Разам з тым Вольга не выключае куплі на позніх этапах будаўніцтва або на другасным рынку — часта менавіта перад завяршэннем праекта можна знайсці прывабныя прапановы на апошнія кватэры.
Усё залежыць ад сітуацыі на рынку: у Польшчы інвестыцыі ў катлаван не заўсёды выгадныя, а ў Грузіі, наадварот, гэта вельмі перспектыўна. Калі ж рынак спрыяе, як цяпер у Польшчы, яна шукае варыянты з графікам 10/90 або 20/80: пры падпісанні дагавора ўносіць толькі 10 або 20% ад кошту, а рэшту выплачвае ўжо пры здачы дома.
Яна прызнаецца, што наўмысна не купляе нерухомасць за наяўныя:
«Калі б у мяне, напрыклад, было $100 тысяч наяўнымі, замест таго, каб купляць адну кватэру за гэтую суму, я б аддала перавагу выкарыстаць гэтыя грошы ў якасці першапачатковага ўзносу за пяць кватэр, пры ўмове, вядома, што я магу камфортна своечасова аплачваць усе свае плацяжы».
«Я проста спрабую павялічыць свой капітал», — тлумачыць дзяўчына і заўважае, што натхненнем для яе стала кніга Роберта Кіясакі «Багаты тата, бедны тата», з якой пачалося яе разуменне інвестыцый.
Пасля Кіясакі яна прачытала шмат іншых кніг пра інвестыцыі, але менавіта яго падыход ёй найбольш пасуе.
«Мне вельмі падабаецца праграмаваць, але я не хачу працаваць да пенсіі; я аддаю перавагу варыянту стабільнага даходу ад арэнды нерухомасці. Я стараюся купляць актывы як мага часцей і раскладваю пакупкі ў растэрміноўку, каб у мяне былі грошы на наступныя інвестыцыі.
Як кажуць дасведчаныя інвестары, кватэра — гэта добрая інвестыцыя, калі яна акупляецца на працягу 15 гадоў. Я заўсёды стараюся купляць тыя, якія адпавядаюць гэтаму патрабаванню. І я хачу дыверсіфікаваць рызыку па розных стратэгіях», — тлумачыць Вольга.
Сваю мінскую кватэру Вольга здае ў доўгатэрміновую арэнду, а ў Батумі плануе здаваць на кароткі тэрмін турыстам, бо кватэра знаходзіцца літаральна за тры вуліцы ад мора.
Жыллё ў Польшчы
Па словах Вольгі, спачатку яна здымала невялікую студыю плошчай 31 квадратны метр у варшаўскім раёне Урсынуў і ўжо тады разумела, што рана ці позна набудзе ўласнае жыллё. Праз паўгода гаспадар вырашыў прадаць кватэру прыкладна за 400 тысяч злотых (на той час каля $100 тысяч).
Вольга ўзгадвае, што студыя ёй вельмі спадабалася, таму яна звярнулася да іпатэчнага кансультанта, каб даведацца, ці зможа атрымаць крэдыт. Кансультант запэўніў, што праблем з гэтым не будзе, і яна пачала рыхтаваць першапачатковы ўзнос. Аднак за гэты час уладальнік знайшоў пакупніка, які быў гатовы заплаціць хутчэй.
Вольга прызнаецца, што гэта было крыху сумна, але пры гэтым яна ўжо дакладна ведала, што мае крэдытаздольнасць. Таму адразу пачала шукаць іншыя варыянты. У выніку яна знайшла новую магчымасць — кватэру ў Любліне, прычым не для сябе, а з інвестыцыйнай мэтай.
Па словах Вольгі, выбар на карысць Любліна быў невыпадковы. Па працы яна пасябравала з калегамі з гэтага горада, часта бывала там і добра ведала раён. Адзін з калег нядаўна купіў і адрамантаваў кватэру, падзяліўся сваім досведам, і гэта падштурхнула яе глядзець на Люблін ужо як на магчымасць для інвестыцый.
Вольга адзначае, што горад — даволі вялікі студэнцкі цэнтр, які хутка развіваецца. Сваю кватэру плошчай 36 квадратаў яна набыла ў новым жылым масіве каля вадасховішча на стадыі катлавана. Дагавор куплі-продажу яна падпісала ў 2024 годзе, а здачу дома чакае ў другім квартале наступнага года. Кватэра ёй абышлася ў 360 тысяч злотых (цяпер гэта каля 90 тысяч долараў).
Выплаты былі паэтапнымі. У яе выпадку першапачатковы ўзнос склаў 20% ад кошту. Паколькі яна ўвайшла ў праект на пачатковай стадыі, то плаціць у сярэднім па 10% кожны квартал.
Вольга падкрэслівае, што ўсе гэтыя грошы яна пакрывае з уласнага заробку, таму пасля здачы кватэра будзе цалкам выплачана. Гэта дазволіць выкарыстаць яе як заклад для новай іпатэкі — ужо ў якасці першапачатковага ўзносу. Такім чынам, кажа Вольга, і фармуецца асабісты капітал.
Вольга прызнаецца, што пакуль не вырашыла, што рабіць з кватэрай у Любліне: можна здаваць у арэнду, а можна прадаць і інвеставаць у іншае жыллё.
Паралельна яна выплачвае грошы за яшчэ адну кватэру ў Варшаве — у раёне Макотуў. Гэта двухпакаёвае жыллё плошчай 33 квадратныя метры на першым паверсе, з вялікім прыватным дворыкам, кладоўкай і парковачным месцам. Яна набыла яго за 640 тысяч злотых (на сёння — каля $160 тысяч). Здачу плануюць на канец сакавіка 2026 года, і Вольга збіраецца здаваць яго ў доўгатэрміновую арэнду.
Без уласнага жылля, але з планамі пашырэння геаграфіі інвестыцый
Вольга пакуль працягвае здымаць жыллё ў цэнтры Варшавы. Яна заўважае:
«Лічу, што трэба жыць у кватэры крыху лепшай, чым тая, якую мы маглі б купіць. Хачу, каб у перспектыве інвестыцыйная нерухомасць «зарабіла» на маю ўласную».
Сваю пятую кватэру дзяўчына плануе набыць у Лодзі. Гэта зноў будзе невялікая кватэра коштам каля 360 тысяч злотых. Яна ўжо збіралася падпісваць дагавор, але пакуль яшчэ назірае за рынкам.
У жарт Вольга дадае, што пасля Лодзі застанецца толькі Уроцлаў і Гданьск, каб «пакрыць усю Польшчу». Яна імкнецца дыверсіфікаваць рызыкі, у тым ліку геаграфічна, таму апошнім часам думае і пра Азію, асабліва пра Балі.
Вольга адзначае, што Балі прывабнейшы за Іспанію, дзе існуе праблема з «ocupas», ды і прыбытковасць інвестыцый у Азіі цяпер вышэйшая, чым у Еўропе.
Яшчэ адзін варыянт, які яна разглядае, — купля нумара ў гатэлі ў Грузіі або Турцыі. Як прыклад, у Грузіі сетка Wyndham будуе пяцізоркавыя гатэлі, і інвестар атрымлівае не толькі прыбытак, але і магчымасць карыстацца аб’ектамі гэтай сеткі па ўсім свеце. Гэта зручна: не трэба ездзіць заўсёды ў адзін і той жа гатэль, можна спыняцца ў розных краінах, у залежнасці ад укладання.
«Гэта добрае спалучэнне бізнэсу з задавальненнем, — адзначае Вольга. — Увогуле, я люблю, каб у інвестыцыях было крыху спантаннасці. Я пастаянна шукаю. Часам увечары замест сацыяльных сетак сяджу на сайтах аб’яў і гляджу, што новага з’явілася на рынку нерухомасці.
Калі ўбачу сапраўды прывабную прапанову — добры графік плацяжоў, выдатны жылы комплекс і гэтак далей, — то магу купіць нешта і непрадбачанае. Тады шукаю на гэта зберажэнні або нават магу ўзяць доўг, калі яно таго варта. Я маладая, яшчэ не маю сям’і і магу дазволіць сабе больш рызыкі. У выпадку чаго паспею аднавіць свой капітал».
Вольга адзначае, што заўсёды ўважліва падлічвае інвестыцыю і звязаныя з ёй рызыкі: аналізуе, за колькі ў гэтым раёне кватэры прадаюцца і здаюцца ў арэнду, якія выдаткі спатрэбяцца і якія перспектывы развіцця раёна. Яна ведае свае фінансавыя магчымасці і мае план на выпадак найгоршага сцэнарыя.
Акрамя нерухомасці, дзяўчына інвестуе ў фондавы рынак, пастаянна шукае новыя інвестыцыйныя магчымасці.
«У мяне таксама ёсць місія: расказваць людзям пра магчымасці вакол мяне, бо не ўсе іх бачаць. Я лічу, што лепш расці разам з сябрамі фінансава, чым толькі самой», — адзначае Вольга.
Па словах дзяўчыны, сябры нават жартуюць, што калі хто-небудзь пасябруе з ёю, дык хутка купіць кватэру.
«Адзін мой знаёмы яшчэ нядаўна здымаў у Варшаве студыю, а я дапамагла яму знайсці варыянт, дзе крэдытная выплата атрымалася такой жа, як арэнда. Гэта было ў красавіку, а ўчора ён ужо падпісаў іпатэчную дамову», — расказвае Вольга.
Цяпер чытаюць
Памёр народны артыст Беларусі Яраслаў Еўдакімаў — выканаўца хітоў «Зачарованая мая» і «Фантазёр»15
Каментары